Передача в пользование недвижимого имущества – актуальная тема практически для каждого собственника. Поэтому, в данной статье проанализирован нормы действующего законодательства относительно требований к форме договора аренды жилья и необходимости его государственной регистрации.
Основные положения, которые регулируют правоотношения по договору найма (аренды), установленные в главах 58 „Найм (аренда)” и 59 „Найм (аренда) жилья” Гражданского кодекса Украины (далее – Кодекс). При этом требования главы 59 Кодекса касаются договоров найма (аренды) помещений, которые имеют четко определенное целевое назначение – для проживания. Поэтому, при заключении договора найма (аренды) жилья следует руководствоваться положениями главы 59 Кодекса, которые являются специальными относительно положений главы 58 Кодекса.
Соответственно части первой и второй статьи 810 Кодекса по договору найма (аренды) жилья (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Основания, условия, порядок возложения и прекращения договора найма жилья, которое есть объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливается законом.
Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещения может быть пригодной для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.
Обращаем внимание, которое в соответствии с пунктом 113 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины 03.03.2004 № 20/5, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 03.03.2004 за № 283/8882 (с изменениями) (далее - Инструкция), не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения не пригодные для проживания (подвалы и др.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, амбар и т.п.), которые здаются в найм только вместе с жилым помещением.
Сторонами в договоре найма жилье могут быть физические и юридические лица. Если же нанимателем есть юридическое лицо, она может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (статья 813 Кодекса). Итак, если нанимателем есть юридическое лицо, то в договоре найма жилья следует отметить фамилию, имя, отчество лица, которое будет постоянно проживать в нанимаемом жилом помещении.
Соответственно статье 810-1 Кодекса аренда жилья с выкупом есть особым видом найма (аренды) жилья, которое может предусматривать отступление арендодателя права требования долга другому лицу – выгодоприобретателю.
По договору аренды жилья с выкупом одна сторона – предприятие-арендодатель передает второй стороне – физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долгодействующий (до 30 лет) срок, после окончания которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.
Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжения таким жильем к его полному выкупу.
Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляется на условиях и в порядке, определенных законом.
По требованию, установленной в статье 811 Кодекса, договор найма жилья укладывается в письменной форме.
Следует отметить, что договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Кроме того, договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, определенном законом.
Частью первой статьи 811 Кодекса не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора найма жилья. Тем не менее по правилу части четвертой статьи 209 Кодекса право чин, который сделан в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или договоренностью сторон. Соответственно статье 54 Закона Украины «О нотариате» нотариусы, в частности, заверяют соглашения, относительно которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон и другие соглашения.
Нотариус при удостоверении, по желанию сторон, договора найма (аренды) жилья для проживания (квартиры, ее части, жилого дома, его части), надлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, согласно пункта 112 Инструкции, требует извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и, для обзора, право устанавливаемый документ о принадлежности наймодателю жилья. Что здается в найм (аренду).
Соответственно пункту 114 вышеупомянутой Инструкции, в тексте договора найма (аренды) жилья обязательно отмечаются лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица, согласно статье 816 Кодекса, приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жилья. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним. Если нанимателями жилья есть несколько лиц, их обязанности по договору найма жилья солидарны. Порядок пользования жилья нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда.
Вместе с тем, в соответствии с частью пятой статьи 810-1 Кодекса важными условиями договора аренды жилья с выкупом есть:
Договор найма жилья укладывается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенный на пять лет (статья 821 Кодекса). Соответственно требованиям пункта 116 Инструкции при удостоверении договора найма (аренды) без указания срока его действия должен разъяснить сторонам, что такой договор считается заключенным на пять лет.
Заверяя договоры о сдаче в найм квартир в домах жилищно-строительных кооперативов ли о сдаче жилья в поднайм (государственный или общественных жилой фонд), нотариус, кроме того, разъясняет сторонам содержание статьи 94 Жилищного кодекса УССР, о чем отмечается в тексте договора найма (поднайма), относительно следствий несоблюдения установленного порядка сдачи жилого помещения в поднайм, а именно: сдача жилого помещения в поднайм с нарушением требований, установленных частями первой, третьей и четвертой статьи 91 и статьей 93 Жилищного кодекса УССР, тянет за собою недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, которые незаконно поселились в жилом помещении обязаны немедленно освободить его, а в случае отказа – подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Согласно частей первой, третьей и четвертой статьи 91 Жилищного кодекса УССР, наниматель жилого помещения вправе по согласию членов семьи, которые проживают вместе с ним, и по согласию наймодателя сдавать в поднайм жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом; для сдачи в поднайм жилого помещения в квартире, в которой проживает два или больше нанимателя, нужно также согласие этих нанимателей и членов их семей, за исключением случаев сдачи жилого помещения в поднайм в связи с временным отъездом всей семьи; договор поднайма укладывается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной организации.
Согласно с статьей 820 Кодекса предполагается, что размер платы за пользование жилья устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установленный максимальный размер платы за пользование жилья, плата установлена в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жилья в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жилья не установленный договором, наниматель вносит ее ежемесячно.
Арендные платеж по договору аренды жилья с выкупом – периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию -арендодателю соответственно условиям договора аренды жилья с выкупом на протяжении всего срока действия договора. Арендные платежи включают платежи на выкуп избранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязан компенсировать предприятию арендодателю затраты, которые определены законом.
При удостоверении упомянутых договоров нотариус, соответственно пункту 117 Инструкции, разъясняет сторонам необходимость их регистрации в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте заверительной надписи. В случае, если наймодателем по договору есть физическое лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан послать информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту проживания налогоплательщика – арендодателя по форме и в способ, установленными Кабинетом Министров Украины.
Соответственно статье 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимую имущество и их отягощений» (далее - Закон) обязательной государственной регистрации подлежат, кроме других, право пользования (найм, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
Этим Законом установлено, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права пользования (найм, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными к вступлению в силу Законом и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.
Тем не менее согласно Кодекса жилье как объект недвижимости отнесено в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещевого права относительно которых возникают из оснований, определенных § 4 главы 58 «Найм (аренда)» Кодекса. Учитывая общие основы регулирования отношений найма (аренды), что определенны Кодексом, а также исходя из положений Закон, нормы последнего относительно обязательности государственной регистрации такого вещевого права как пользования (найм, аренда) здания или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, которые возникают из договоров найма (аренды) жилья.
В соответствии с частью первой статьи 825 Кодекса наниматель имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жилья за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких самых условиях с другим лицом. Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.
Досрочный разрыв договора аренды жилья с выкупом к моменту обретения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть разорван в случаях, определенных законом.
Договор найма также может быть разорванным по решению суда по требованию наймодателя в случаях, перечисленных частью второй статьи 825 Кодекса.
В случае разрыва договора найма жилья наниматель и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.