Переведения жилого помещения в нежилое: право или обязанность?

В последнее время распространилась практика размещения офисных помещений в квартирах на первых этажах жилых домов. В таком случае представителям малого и среднего бизнеса удается совместить такие требования, как приближенность к клиенту и сравнительно низкую стоимость аренды. Гражданский и Хозяйственный кодекс не содержат четкого ответа на вопрос о необходимости предыдущего переведения таких жилых помещений в нежилые. Размещение офисных помещений в жилых домах может создать проблемы для владельцев офисов и для жителей дома, интересы которых находятся в конфликте. Для предпринимателей это - транспортная проблема и осложнения при парковке автомобилей сотрудников и клиентов; проблема охраны; соседство с неадекватными жителями, которые жалуются на предпринимателей; проблема переоборудования жилого помещения под офис. С другой стороны, у жителей появляются неудобства в связи с возрастанием количества посетителей, повышением шума, проблемы с парковкой собственных авто.

Понятийный аппарат

Сначала необходимо разобраться с понятийным аппаратом, то есть с вопросом, какое помещение является жилым, а какое нежилым.

Соответственно ДБН В. 2.2.-15-2005 жилое помещение - отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодового проживания и которое отвечает санитарно-гигиеническим требованиям относительно микроклимата и воздушной среды, естественного освещения, допустимых уровней нормированных параметров относительно шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизированного излучения.

Нежилое помещение - помещение в структуре жилого дома, которое не принадлежит жилищному фонду и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Л.Личман отмечает, что отличие жилого помещения от нежилого состоит в наличии или отсутствии определенных условий: технических, территориально-пространственных, санитарно-гигиенических и т.п. Жилым помещением может быть (кроме отдельного дома, части дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире, общежития) обособленная комната в нежилом доме, которая отвечает всем установленным нормам и правилам жилищных условий. Такие места, как прихожая, веранда, балкон - жилыми помещениями быть не могут, поскольку не отвечают перечисленным нормам и правилам. Вместе с тем указанные места (прихожая, веранда и т.п.), которые непосредственно связаны с жилым помещением (например, жилая комната), могут и должны относиться к понятию "жилье". Это связано с тем, что надлежащее функционирование жилья неразрывно связано как с жилым помещением, так и с его необходимыми частями и атрибутами (веранда, кухня, балкон и т.п.), которые относятся к помещениям нежилого типа.

В соответствии с ч.1 ст.383 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. Аналогичная норма содержится в ст.6 Жилищного кодекса УССР.

Учитывая отсутствие законодательного определения понятия промышленного производства для целей использования жилья, используется его доктринальное понятие как несовместимое с нормальными условиями для жизни человека использование жилья, которое предусматривает создание (изготовление, ремонт и т.п.) продукции и (или) связанное с такой деятельностью предоставление услуг, выполнение работ.

Целесообразным является устранение неопределенности в связи с использованием нормой ст.383 ГК термина оценочного характера "промышленное производство" путем установления Кабинетом Министров Украины перечня видов деятельности промышленного (производственного) характера, которые нельзя осуществлять в квартире или жилом доме. То есть сформулировать нормы по принципу: разрешено все то, что прямо не запрещено законом.

Итак, запрет касается предоставления жилых помещений для потребностей промышленного характера. Вопрос о возможности его применения к случаям предоставления жилых помещений для потребностей непромышленного характера (например, под офис, склад, парикмахерскую, торговую организацию и т.п.) ЖК и ГК не регламентируют.

Законодательные коллизии. Конкуренция публичного и частного интересов

Следует обратить внимание на несоответствие между ч.1 ст.383 ГК, с одной стороны, и Конституцией и целым рядом других норм, с другой стороны.

Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью (ч.1 ст.41 Конституции Украины). Безграничных абсолютных прав не существует, а потому Конституция отмечает такое ограничение: "использование собственности не может наносить вред правам, свободам и достоинствам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земель" (ч.7 ст.41).

Конституция имеет высшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. По теории права это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и любого закона должны применяться нормы Конституции. Однако едва ли это правило будет действовать при коллизии между ч.1 ст.383 ГК и ч.1 ст.41 Конституции Украины.

Кроме Конституции, ст.319 ГК разрешает собственнику владеть, пользоваться, распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Более четкую норму содержит ст.320 ГК: собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Кроме того, ст.150 ЖК устанавливает возможность собственника распоряжаться домом (частью дома), квартирой по собственному усмотрению.

Такую коллизию можно объяснить конкуренцией публичного и частного права. Жилье является специфическим объектом права собственности, так как право на жилье имеет двойную правовую природу. Оно является имущественным и личным неимущественным одновременно. Жилье имеет особую социальную значимость, которая проявляется в обязательстве его собственников (владельцев) эксплуатировать жилье с дополнительной осторожностью. Свобода использования жилья ограничена нормами, направленными на сохранность жилых помещений. В отличие от другого имущества, собственник, которого владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению, совершая с имуществом любые действия, собственник жилого помещения может быть лишен своего жилья, если использует его не по назначению, допускает бесхозяйственное использование жилья, его уничтожение (ст.346 ГК; статьи 6, 10, 150 ЖК). Это пример ограничения осуществления субъективного гражданского права. Гражданские права лицо осуществляет в пределах, предоставленных ему договором или актами гражданского законодательства (ч.1 ст.13 ГК).

С другой стороны использование жилья должно происходить в такой форме, во избежание нарушения прав других лиц, в частности других жителей жилого дома или соседей. При осуществлении своих прав лицо обязано избегать действий, которые могли бы нарушить права других лиц, нанести ущерб окружающей среде или культурному наследству (ч.2 ст.13 ГК).

Итак, особенность правового режима жилья проявляется в ограничении свободы права собственности, которая определяет пропорцию соотношения публично-правовых и частноправовых интересов в сфере правового регулирования жилищных отношений, которые обусловлены особой социальной значимостью жилья и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права на жилье.

Публичный интерес состоит в обеспечении жилищного благосостояния населения страны, с учетом местных особенностей в жилищно-правовом регулировании. Радушный интерес каждого жильца состоит в праве на неприкосновенность жилья, никто не может проникнуть в него без согласия его жильцов на законных основаниях иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 311 ГК Украины, ст.30 Конституции Украины).

Итак, жилищное право служит примером органического объединения сосуществования публично-правового и частно-правового регулирования общественных отношений. Экономическая свобода в осуществлении права собственности на жилье ограничивается публично-правовым вмешательством государства в отдельные элементы этой свободы. Квартира под офис

К сожалению, ГК прямо не говорит о возможности использования жилья как офиса, в результате чего данная проблема осталась нерешенной. До 1998 г. действовало постановление Кабинета Министров от 31 августа 1996 г. № 1029 "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений", которое содержало норму о том, что сдача в аренду жилых помещений субъектам предпринимательской деятельности не требует переведения из жилого фонда в нежилой.

Сегодня существуют ученые и практики, которые считают такое использование как законным, так и незаконным.

Считаем, что использование квартиры под офис является правомерным, если в судебном порядке жителями дома не будет доказана неправомерность такой деятельности в случае нарушения права граждан - жителей дома на покой и законодательства для использования жилых помещений по назначению (как жилых помещений).

ГК содержит две главы, посвященные регулированию отношений аренды - глава 58 "Найм (аренда)" и глава 59 "Найм (аренда) жилья".

С одной стороны, закон не ограничивает способы использования объекта договора при аренде жилья. Соответственно ч.2 ст.813 ГК, если наниматель - юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц. Из этого следует каузальный характер договора аренды жилья. Каузальный договор - это договор, из содержания которого известна кауза, то есть цель договора. Основание (цель) его заключения является условием действительности такого договора.

С другой стороны, если лицо хочет арендовать жилье не с целью проживания, существует легальный способ обойти закон, заключая договор найма на основании параграфа 4 главы 58 ГК "Найм здания или другого капитального сооружения". Квартира целиком может быть предметом такого договора найма. В этой ситуации существует ссылка на ч.1 ст.760 ГК: законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма.

Нормативное урегулирование

Использования помещений, которые принадлежат к жилищному фонду, для промышленного производства возможно только в случае их переведения в нежилые помещения. ЖК предусматривает два случая предоставления жилым помещением статуса нежилых: исключение из жилого фонда (ст.7 ЖК) и переведение помещений в нежилые (ст.8 ЖК).

Переведение жилых помещений государственной, коллективной, частной форм собственности в нежилые допускается в случае, если они расположены в цокольных, подвальных, полуподвальных, на первых и вторых этажах жилых домов, которые имеют отдельный выход или имеют возможность устройства отдельного выхода и по согласию собственников жилых домов (п.1.4 Порядка переведения жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, утвержденного распоряжением Киевской городской государственной администрации от 1 октября 2002 г. № 1825).

Более конкретно урегулирована ситуация, если в жилом доме создано объединение совладельцев многоквартирного дома. Собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерб интересам собственников (пользователей) и окружающей среде (ст.26 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома").

Исходя из вышеизложенного, помещения расположенные в жилых домах, могут использоваться для устройства офисных помещений и других помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские и т.п.) без разрешения объединения собственников многоквартирного дома только в том случае, если договор был заключен до момента создания такого общества.

В случае если такое объединение не создано, необходимость согласования обустройства офисного помещения с владельцами квартир многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрено.

Позиция государственных органов

Следует заметить, что незаполненные в законодательстве пробелы по рассматриваемому вопросу привели к разным подходам государственных органов в его решении и появлению большого количества консультационного материала (писем, разъяснений и т.п.) с противоречивыми выводами. Неоднозначность ответа на вопрос о законности размещения офиса в жилом помещении также подтверждается позицией Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, которая несколько раз изменялась. Сначала комитет говорил об императивной необходимости предварительного переведения из жилого фонда в нежилой, для размещения в нем офиса (письма Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 06.04.2004 г. № 2200 и от 08.06.2004 г. № 3841).

Позднее этот орган государственной власти изменил свою позицию в пользу малого и среднего бизнеса, для которого этот вопрос был наиболее актуальным. Граждане, которые используют жилое помещение соответственно его назначению (проживают в нем), придерживаются правил пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не нарушают права и охраняемые интересы граждан, юридических лиц и государства, - могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности (письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 31.07.2007 г. № 5620). Похожая позиция комитета отображена также в письме этого же органа от 15.09.2006 г. № 6700.

Если обратиться к судебной практике рассмотрения споров относительно изменения целевого назначения помещения, то следует отметить, что судебные органы, как правило, отвечают отказом в удовлетворении требований относительно переведения жилых помещений в нежилые (см., например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2005 г. в деле № 41/244; постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2005 г. № 41/242).

Проект ЖК

ЖК УССР является морально устаревшим нормативно-правовым документом, внесение косметических изменений в который не дает желаемого результата. Итак, очевидно, что назрела потребность в принятии нового ЖК. В частности, ст.6 проекта ЖК от 30.07.2007 г. № 4028 среди прав собственника жилья отмечает право распоряжаться им по своему усмотрению, а именно использовать в установленном законом порядке надлежащее ему жилье для проведения хозяйственной деятельности, кроме промышленного производства, и другой не запрещенной законом деятельности.

Обратимся к российскому опыту регулирования этих отношений. В соответствии с ч.2 ст.17 ЖК РФ от 29.12.2004 г. допускается использования жилого помещения для осуществления гражданами, которые законно в нем проживают, профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

В проекте ЖК Украины и в ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому разрешается осуществлять предпринимательскую деятельность в жилищном фонде. Условием для осуществления этого права является не нарушение прав и интересов других жильцов дома.

В случае размещения офиса в квартире права и законные интересы других жителей дома нарушаются не самим фактом заключения и выполнения договора найма (аренды) квартиры под офис, а в результате нарушения права на покой и отдых физических лиц жителей дома.

Неблагоприятные следствия

Необходимо рассмотреть возможные неблагоприятные правовые последствия передачи жилого помещения в аренду для офиса.

Во-первых, возможность наступления административно-правовой ответственности:

Во-вторых, существует вероятность признания такого договора аренды недействительным в судебном порядке на основании того, что его содержание противоречит актам гражданского законодательства.

В-третьих, невозможность отнесения затрат относительно арендной платы к валовым затратам предприятия. Вызовет сомнение также отнесение затрат на оплату коммунальных услуг арендованного помещения к валовым затратам. Если арендатор самостоятельно оплачивает эксплуатационные услуги соответствующим службам в соответствии с показаниями приборов учета, то проблем, связанных с валовыми затратами, у него не будет. Проблемы возникают, когда арендатор не имеет ни счетчиков, ни договоров с коммунальными службами и платит арендодателю отдельно от арендной платы компенсацию коммунальных затрат. Некоторые специалисты рекомендуют включать стоимость коммунальных услуг, которые предоставляются арендатору, в состав арендной платы, а в договоре указывать, что затраты на содержание объекта несет арендодатель.

Выводы

На основании проведенного исследования можно сформулировать такие выводы.

1. Действующее законодательство разрешает использования жилых помещений исключительно для проживания в них физических лиц; устанавливает запрет на использование жилых помещений в промышленных целях. Относительно использования жилых помещений в других непромышленных целях единой позиции в законодательстве нет.

2. Деятельность офиса в жилом помещение, например в квартире, может признаваться правомерной, если истец (житьцы дома и т.п.) не докажет нарушения права на покой и отдых.