Мы желаем продать уже почти построенный дом, однако строительство пока еще незавершенно. Каким образом зарегистрировать такое незавершенное строительство для продажи?

Частью 3 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины (далее - ГК) определено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, которые подтверждают право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, проэктно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии с требованиями п.5 Заключительных положений Закона Украины "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничения" от 01.07.2004 №1952 до создания единой системы органов государственной регистрации прав, регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации.

Бюро технической инвентаризации проводит государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в соответствии с требованиями Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5(далее - Положение), на основании документов, указанных в этом положении.

Документом, подтверждающим право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ, согласно Закону Украины "О планировании и застройке территорий" от 20.04.2000г. №1699, является предоставленное инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля разрешение на выполнение строительных работ.

С целью не допустить нарушений норм законодательства при осуществлении регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства, в БТИ обязательно следует подавать разрешение на выполнение строительных работ. Этот документ выдается, в частности, на основании проектной документации, которая включает в себя также смету строительства.

Учитывая вышеприведенное и то, что БТИ в своих действиях руководствуется исключительно действующим законодательством Украины, для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства, кроме документов определенных Временным положением, необходимо подавать также:

1) государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, который подтверждает право собственности или постоянного пользования земельным участком юридическим или физическим лицом, выданный в установленном порядке или договор аренды земельного участка;

2) проектно-сметную документацию. При этом отмечаем, какие копии материалов проектно-сметной документации остаются в регистрационном деле, что необходимо для идентификации объекта незавершенного строительства и принятия регистратором решения о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, в частности, краткая характеристика объекта незавершенного строительства (строения) и его структуры, сведения об очередности строительства и пусковые комплексы, а также перечень домов и сооружений, которые проектируются в составе комплекса. Эта информация отмечается в проектной документации в соответствии с требованиями ДБН А.2.2-3-2004 "Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства", утвержденными приказом Госстроя Украины от 20 января 2004 года №8;

3) разрешение на выполнение строительных работ, выданное в установленном порядке;

4) описание объекта незавершенного строительства при проведении инвентаризационных работ бюро технической инвентаризации;

5) документы, которые подтверждают возникновение права собственности лицом на объект незавершенного строительства, в частности:

- если строительство ведется лицом, которое может стать владельцем этого объекта после окончания его строительства, то для регистрации подаются вышеуказанные документы;

- если в строительстве принимает участие подрядчик, для регистрации подается кроме вышеуказанных документов, договор строительного подряда;

6)если в строительстве принимают участие заказчик и инвестор, для регистрации подается кроме вышеуказанных документов, договор между заказчиком и инвестором, заключенный в установленном порядке.

При проведении государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, в реестр прав собственности на недвижимое имущество вносятся следующие записи:

- в графе "тип объекта" - запись о том, что это объект незавершенного строительства;

- в графе "адрес объекта" - указать адрес земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, который должен отвечать адресу, указанному в государственном акте на право собственности или постоянного пользования земельным участком или договоре аренды, а также указывается кадастровый номер земельного участка;

- в графе "основание для возникновения права собственности" - указать, что основанием для первичной регистрации является государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, либо договор аренды земельного участка, а также договора, подтверждающие возникновение права собственности заявителя (заявителей) на объект незавершенного строительства или решение суда.

В случае осуществления следующих трансакций с недвижимым имуществом основанием для регистрации будет, в частности, решение суда или договора отчуждения объекта незавершенного строительства;

- в графе "примечание" - запись, которая является достаточной для идентификации объекта незавершенного строительства.

Свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства для государственной регистрации этих объектов не выдается.

После проведения государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, владельцу (владельцам) или уполномоченному лицу выдается выписка о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.