КАК СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ?

Владельцем недвижимости можно стать разными способами, и по разному можно ею распорядиться. Рассмотрим вначале варианты передачи имущества и их особенностей. Порядок заключения всех видов договоров и требования к их содержанию регулируются Гражданским кодексом Украины (далее ГК Украины). Купля-продажа недвижимости (ст.ст.655-716 ГК Украины). По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество. Покупатель уплачивает за него определенную денежную сумму. Как правило, право собственности на приобретаемое имущество возникает у покупателя после заключения договора и оплаты этого имущества. Мена имущества (ст.ст.715, 716 ГК Украины). По договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Договором может устанавливаться доплата за товар большей стоимости, имущество может обмениваться на услуги. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения сторонами обязательств по передаче товара. Дарение (ст.ст.717-730 ГК Украины). По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одариваемому) бесплатно имущество (подарок) в собственность. Подарком может выступать также и недвижимость. Право собственности одариваемого на подарок возникает с момента его принятия. Рента (ст.ст.731-743 ГК Украины). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной сумы или в другой форме. Рента может быть бессрочной или установленной на определенный срок. Имущество может быть передано как за определенную плату, так и бесплатно. Плательщик ренты (получатель имущества) может отчуждать полученное имущество только с согласия получателя ренты. Наследование (ст.ст.1216-1308 ГК Украины). Наследование - переход прав и обязанностей от умершего физического лица (наследодателя) к другим лицам (наследникам). Право собственности на наследуемое имущество переходит только после смерти наследодателя. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Независимо от содержания завещания право на обязательную часть в наследстве имеют несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители. Указанные лица наследуют половину той части наследства, которая принадлежала бы каждому из них при наследовании по закону. Аренда или наем (ст.ст.759-826 ГК Украины). По договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. Право собственности на арендуемое имущество не переходит. Договор пожизненного содержания (ст.ст.744-758 ГК Украины). По договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечить отчуждателя содержанием и (или) досмотром пожизненно. Приобретатель обязан похоронить отчуждателя, даже если это не было оговорено в договоре. До смерти отчуждателя приобретатель не имеет права распоряжаться имуществом, переданным ему по договору пожизненного содержания. Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию отчуждателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, причем независимо от вины приобретателя. Отчуждателем может быть только нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья человек, который нуждается в пожизненном содержании и является собственником отчуждаемого имущества. Приобретателем может быть дееспособное лицо, которое в состоянии обеспечить содержание. Главным "расходом" при совершении сделок с недвижимостью является налог с доходов физических лиц. Все операции по передаче имущества облагаются налогом в следующем порядке: 1) при продаже недвижимого имущества - 1%, 5%, или 13 % (с 1 января 2007 г. - 15%) в зависимости от объекта продажи. Налог в этом случае уплачивает продавец; 2) при наследовании налог уплачивает наследник; размер налога зависит от степени родства наследника и от наследуемого имущества - от 0 до 26% (с 1 января 2007 г. - до 30%); 3) при дарении налог уплачивает одариваемый - размер налога такой же, как при наследовании. Согласно Закону Украины "О налоге с доходов физических лиц" при продаже любой недвижимости, полученной в собственность плательщика налога после 1 января 2004 г., налог рассчитывается по ставке 13% (с 1 января 2007 года - 15%), но не от стоимости продажи, а от положительной разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство) имущества. Если осуществляется первая в году продажа, то эта положительная разница уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Но сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года, в котором происходит продажа. Налог удерживается нотариусом или уплачивается сторонами самостоятельно до нотариального оформления сделки. Если продажа недвижимости будет осуществляться гражданами систематически, то она подпадает признаки предпринимательской деятельности, и соответственно, под порядок налогообложения, предусмотренный для удержания налогов от данного вида деятельности. Какие еще затраты влечет за собой передача имущества? При нотариальном оформлении передачи имущества необходимо заплатить либо госпошлину (у государственного нотариуса), либо плату за совершение нотариальных действий (у частного нотариуса), размер которой не может быть меньше размера госпошлины: 1) отчуждение недвижимости - 1% от стоимости имущества; 2) удостоверение других договоров, подлежащих оценке (дарение, мена и пр.), - 1% от суммы договора, но не менее 1 необлагаемого налогом минимума дохода граждан. При покупке-продаже недвижимости обязательным платежом является сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре (платит покупатель). В случаях приобретения недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается. Агент, брокер, маклер, посредник... Как только не называют специалиста в области операций с недвижимостью. Брокеры и маклеры специализируются на биржевой деятельности. Агенты и посредники - работают во многих сферах. Поэтому те, кто занимается операциями на рынке недвижимости, предпочитают называть себя "риелторами". Название этой профессии происходит от англ. realty - "недвижимость". Итак, кто же такой риелтор и для чего он нужен? Риелтор является посредником между продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи недвижимости (или договора аренды). Он не только "сводит" людей в поисках наиболее подходящего варианта, следит за правильным оформлением сделки, но и является свидетелем совершавшийся сделки. Риелтор - это специалист по операциям на рынке недвижимости. Он должен знать состояние рынка недвижимости; правила составления договоров и порядок оформления документов для заключения сделок; основы земельного и жилищного законодательства, стандарты оценки недвижимости, требования к техническим и иным характеристикам объектов недвижимости. Если ваш риелтор не отвечает перечисленным требованиям, то лучше вам с ним не иметь дела, а поискать человека который действительно специалист в своем деле. Интересный момент: действующее законодательство не содержит понятия риелтор, "законодательное" его название - агент по недвижимости. Зачем нужен риелтор? Услуги риелтора - это не только просмотр квартир. Это также и сопровождение сделки с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость, подписание акта о выполнении работ. Риелтор нужен прежде всего для обеспечения безопасности сделки, для защиты от мошенников и аферистов. Чем занимается риелтор? 1. Изучает спрос и предложение на рынке недвижимости. Подбирает или предлагает варианты для продажи, покупки или сдачи внаем. 2. Консультирует клиентов по вопросам, которые касаются характеристик квартир и степени соответствия их определенным требованиям. 3. Согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью. Помогает клиентам в сборе необходимых документов и оформлении соглашений. Предупреждает покупателя о правах третьих лиц на квартиру. 4. Обеспечивает своевременное получение платежных документов после оформления соглашений. 5. Контролирует выполнение условий договора между покупателем продавцом (своевременность выписки, освобождения квартиры прежними хозяевами и др.). 6. Составляет установленную отчетность о выполненной работе (риелтор должен дать покупателю расписку о получении денег и отсутствии претензий к платежеспособности купюр). 7. Несет ответственность за "чистоту" и законность приобретения недвижимости, при условии, что с клиентом подписан соответствующий договор. Как не стать жертвой квартирных аферистов? Совет 1. Не имейте дела с риелторами, которые не работают в агентстве недвижимости. Проверьте у агента наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные в договоре возможные причины его расторжения. Уточните в агентстве, действительно ли там работает этот риелтор. Совет 2. Во всех договорных документах должно стоять название, печать фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Чтобы агент мог сам подписывать договоры, у него должна быть доверенность от агентства на право подписи таких договоров. Совет 3. Обращайте внимание на то, чьи интересы риелтор в большей степени отстаивает. Помните: агент заинтересован в проведении сделки, его задача - в любом случае разногласий искать компромисс, а пристрастность - признак непрофессионализма. Совет 4. Для того чтобы агентство недвижимости несло ответственность за правильность заключения сделки, необходимо соответствующим образом составить договор. К сожалению, многие агентства недвижимости выступают лишь в роли свидетелей сделки. Нести ответственность готовы крупные агентства, которые страхуют риски своих агентов и готовы расплачиваться за их ошибки. Плата за услуги таких агентств может быть и выше, но и гарантий они могут дать больше.