ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Рынок недвижимости, слава богу, есть и, слава богу, будет. Все большее количество наших граждан, так или иначе, рано или поздно сталкивается с подобными "хлопотами и заботами", которые, увы, не всегда можно переложить на плечи риэлтера или посредника. Люди, вследствие своей правовой неподготовленности, становятся жертвами мошенников. Так что, если вам что-то не понятно, вызывает сомнения - лучше не рисковать, а лишний раз посоветоваться с компетентным и добросовестным специалистом.

Юридические риски здесь, безусловно, присутствуют, условно их можно разделить на две группы.

К первой группе относятся риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации, и суд по тем или иным причинам признает какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически признается недействительной. Поэтому желательно, чтобы квартира вообще никогда не являлась предметом судебного спора. Таким образом, знание предыстории квартиры является необходимым для того, чтобы принять обоснованное решение о ее приобретении.

Ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей риэлтерских фирм (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления большого числа документов, которые Вам будет предложено подписать. Последнее практически неприменимо к частным ("черным") маклерам, так как этот "класс специалистов" по недвижимости больше любит брать у клиентов расписки, чем составлять договоры.

Эти риски определяется технологией проведения конкретной сделки с недвижимостью. Здесь необходимо руководствоваться правилом о том, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости, так и у нотариуса. Ничего не должно умалчиваться. Все о чем вы договорились, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи является основным документом, регулирующим правоотношения между продавцом и покупателем. Следовательно, в нем должны быть отражены все существенные условия совершаемой сделки, может быть, вопреки противодействию со стороны нотариусов, некоторые из которых (видимо в силу правовой некомпетентности) с большой неохотой отступают от типовой формы договора купли-продажи.

К сожалению, традиционным стало указывать в договоре купли-продажи не реальную стоимость квартиры, а занижать ее. Разница порой исчисляется не одной тысячей долларов. Делается это с одной целью - сэкономить на пошлине, уплачиваемой нотариусу за удостоверение договора, а так же на отчислениях в Пенсионный фонд. Однако, покупатели (а именно они рискуют в данной ситуации) должны знать, что в случае расторжения договора купли-продажи, или признания сделки недействительной, они получат именно ту сумму, которая указана в договоре. Причем сумму в гривнях...

Для успешного совершения сделки крайне важно вовремя провести юридическую экспертизу оспоримости права собственности, которую можно поручить сведущему в этих вопросах адвокату. В ходе проведения юридической экспертизы выявляются дефекты права собственности, определяется круг третьих лиц, которые могут быть потенциальными истцами по оспариванию права собственности на объект, а также даются практические рекомендации по устранению выявленных дефектов (в случае, если это возможно). Опыт проведения юридических экспертиз показывает, что достаточно большого числа проблем можно избежать, если своевременно узнать, какова "история" выбранной квартиры. Это, конечно, стоит денег, но "не зная броду, лезть в воду" - себе дороже.

Что касается схемы расчетов

, то в настоящее время наиболее надежным способом считается проведение расчетов через банковскую ячейку. Данная схема включает в себя несколько этапов. До заключения договора купли-продажи стороны отправляются в заранее выбранный банк, где уже с банком заключают договор аренды банковской ячейки. В договоре подробно излагаются условия доступа к ячейке, как правило, это одновременное присутствие покупателя, продавца и представителя агентства недвижимости. В ячейку закладывается сумма, соответствующая полной стоимости объекта недвижимости. Деньги выплачиваются продавцу по частям после завершения каждого этапа сделки.

Изобретать велосипед не надо. "Классическое" процентное соотношение - 50/40/10. То есть, после регистрации права собственности покупателя на объект в инвентарном бюро (а вовсе не после удостоверения сделки у нотариуса, как многие полагают) продавцу выплачивается 50% от суммы. Если в квартире на момент заключения договора купли-продажи был кто-то прописан, то 40% от суммы выплачивается продавцу после снятия с регистрации всех прописанных лиц. Сюда же можно добавить условие погашения предыдущих задолженностей за квартиру и коммунальные платежи, а так же перерегистрацию телефона. Ну и 10% от суммы служат гарантией освобождения квартиры прежним владельцем, и выплачиваются ему после подписания акта приема-передачи между покупателем и продавцом недвижимого имущества.

Следует отметить, что данная схема расчета действует только в том случае, когда еще до помещения денег в ячейку, стороны оговорили и закрепили на бумаге все условия предстоящей сделки.