ОТНОШЕНИЯ С РИЭЛТЕРОМ

Поставщиком услуг по сделкам с недвижимостью (риэлтером) в нашей стране сегодня может стать любой, и на протяжении последних лет в этой сфере себя не испробовал, наверное, только ленивый. В прошлые годы ситуация складывалась таким образом, что по сути одна половина населения помогала осуществлять операции с недвижимостью другой. При этом профессиональная подготовка обеих сторон не сильно отличалась... Данный факт способствовал процветанию квартирного мошенничества и существенному пополнению армии украинских БОМЖей.

К сожалению, на практике нередко возникают сложности с защитой прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой - риэлтером.

Еще летом 1999 года Верховная Рада отклонила проект Закона Украины "О риэлтерской деятельности", внесенный Президентом. Закон так и остался недоработанным и непринятым. Поэтому, на настоящее время, риэлторская деятельность не урегулирована и детально не регламентирована. Отношения, связанные с выполнением работ (услуг), когда исполнитель передает сделанную работу гражданину и отвечает за ее качество, остались на их совести и на условиях их договоренностей. Необходимо иметь в виду, что требования к качеству таких услуг определяются не только условиями договора, но и некоторыми отраслевыми нормативными актами и стандартами.

Возможность отстаивать свои интересы на основании Закона "О защите прав потребителей" практически полностью определяется тем, насколько грамотно составлен договор с агентством недвижимости. Первое и основное, что защищает закон, - это право гражданина на качество предоставляемых услуг. Именно эта часть соглашения гражданина с риэлтерской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома и т.д. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг.

Помните, что, заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность. Это значит, что во всех договорных документах должно стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте (и пропишите) ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные (непредвиденные) обстоятельства.

Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает - ваши или продавцов. Помните, агент заинтересован в проведении сделки, его задача - искать компромисс. Пристрастность - признак непрофессионализма.

Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000 $ больше и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, вас "водят за нос", и никакого конкурента нет.

Качество комплекса услуг определяется всем процессом деятельности фирмы в интересах клиента, с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость и подписания акта о приеме работ. Поэтому, помимо характеристик подбираемого жилья, клиент должен оговорить и ряд других требований, предъявляемых к качеству услуг риэлтерской фирмы. К их числу могут относиться, например, требования к рекламе, ее объему, формату, периодичности, изданиях, куда она будет помещена. При этом исполнитель не вправе навязывать средства и способы рекламирования, или обусловливать их какими-либо дополнительными услугами. Сюда же можно отнести предоставление заключения о техническом состоянии предлагаемых вариантов недвижимости, с указанием интересующих параметров оценки, и т. д. В принципе, перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности риэлтерской фирмы исполнять их, и способности клиента оплатить заказанную работу.

Исполнитель будет нести ответственность за недостатки конкретно определенных договором услуг. Причем, гражданин может предъявить требования не только на финальном этапе, но и в случае обнаружения отклонений от установленного качества в ходе оказания услуг. В таком случае гражданин имеет право требовать, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего уменьшения цены услуг. Поэтому целесообразно сроки устранения недостатков предусмотреть в договоре. В этом случае отказ фирмы выполнить законные требования гражданина-потребителя по устранению недостатков, а также нарушение указанных в договоре сроков, дает право расторгнуть договор и требовать возмещения понесенных убытков. Неисполнение последних требований является основанием для судебной защиты прав потребителя. Кроме всех убытков, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда.

Специфика услуг риэлтерских фирм сказывается и при согласовании сроков выполнения работ. Сроки могут быть обусловлены успешностью проведения необходимых этапов работ, однако клиент при детальной регламентации своих требований имеет возможность фиксировать не только сроки исполнения договора в целом, но и сроки исполнения отдельных его этапов. Ответственность может наступить уже при нарушении своевременности начала выполнения работ, а также при иной просрочке, когда становится очевидно, что своевременное исполнение невозможно. Клиент вправе назначить в таком случае новый срок исполнения, либо потребовать уменьшения цены услуги, или же расторгнуть договор. При нарушении сроков начала работ, или предельного срока исполнения договора, либо назначенного клиентом срока, можно предусмотреть неустойку от цены услуги за каждый день просрочки (но без превышения стоимости услуги). Как правило, ответственность за нарушение сроков регламентируется самими договаривающимися сторонами.

Выбрав подходящую квартиру - решите, кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени (пока не начисляется) по квартплате и коммунальным платежам.

Бывают случаи, когда недостатки оказанных фирмой услуг выявляются уже после завершения работ и проведения сделки. Например, если клиентом в договоре были определены параметры технического состояния объекта, об отклонении от которых исполнитель должен был поставить в известность клиента, а их обнаружение при приеме работ было невозможно, то фирма отвечает за недостатки проведения работ в течение двух лет со дня принятия работ (если договором не было установлено гарантийного срока). Договором также может быть установлена ответственность риэлтерской фирмы за несоблюдение согласованных требований к качеству услуг в форме неустойки (пени), которая подлежит уплате помимо понесенных клиентом убытков. Кроме того, это не освобождает нарушителя от реального исполнения договорного обязательства.

Если за квартирой обнаружилась задолженность - законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли - придется платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и требования со стороны коммунальных служб будут предъявлены отнюдь не бывшему владельцу.

Необходимо отметить, что нельзя допускать произвольного диктата гражданина-потребителя, а предполагать ответственное отношение его к взаимодействию с исполнителем. Если обнаруживается, что требования гражданина по оказанию услуг противозаконны, неосуществимы, неконкретны, либо приводят к снижению качества услуг, то исполнитель обязан своевременно информировать потребителя об этом, после чего клиент обязан изменить свои требования к способу выполнения работ. В противном случае исполнитель имеет право расторгнуть договор и потребовать от клиента полного возмещения своих убытков.